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2025年7月21日，備受矚目的《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）全文正式公布，并將于2025年9月15日起施行。這是我國首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，它的出臺(tái)標(biāo)志著住房租賃市場正式邁入法治化、規(guī)范化的新階段，對(duì)穩(wěn)定住房租賃關(guān)系、促進(jìn)市場高質(zhì)量發(fā)展以及推動(dòng)租購并舉住房制度的建立具有深遠(yuǎn)意義。本文將對(duì)《條例》中的核心要點(diǎn)進(jìn)行解讀。

一、立法背景與目的

（一）立法背景

“住有所居、租得安心”既是在城市打拼的年輕人、新市民家庭以及龐大租房群體的基本需求，也是我國長期需重點(diǎn)關(guān)注的民生大事。但長期以來，住房租賃市場存在著包括但不限于虛假房源信息泛濫、押金難退、租金隨意上漲、長租公寓“爆雷”、群租擾民、租賃合同霸王條款、承租人維權(quán)困難等問題，使承租人的合法權(quán)益遭受損害，也擾亂了市場秩序，影響社會(huì)穩(wěn)定。

（二）立法目的

《條例》的出臺(tái)，正是國家層面針對(duì)前述頑疾開出的“法治藥方”，其開篇即明確立法目的，旨在規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)加快建立租購并舉的住房制度。正如上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)所說：“《條例》是我國住房租賃市場高層級(jí)的法律保障與政策支撐，其以剛性制度為市場行為劃定‘紅線’，又通過引導(dǎo)性與規(guī)范性明確行業(yè)發(fā)展的‘軌道’，為住房租賃市場的規(guī)范運(yùn)行與健康成長筑牢了制度根基。”

二、核心法律要點(diǎn)解讀

（一）兩大原則：市場主導(dǎo)+政府引導(dǎo)

《條例》既鼓勵(lì)居民家庭、企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等多元主體增加房源供給，又強(qiáng)調(diào)政府建立租金監(jiān)測、信用評(píng)價(jià)、分級(jí)分類監(jiān)管等機(jī)制，形成“全民參與、多元供給”的保障網(wǎng)。（第五、二十九、三十三條等）

（二）三類主體及核心義務(wù)

1. 出租人

（1）房源需合規(guī)、消防安全要達(dá)標(biāo)

①安全與健康標(biāo)準(zhǔn)：《條例》明確規(guī)定，用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。這一規(guī)定從根本上保障了租客的基本居住安全，像此前備受關(guān)注的“串串房”問題，即通過廉價(jià)材料簡單裝修老舊毛坯房后高價(jià)出租，此類房源往往存在安全隱患，《條例》的實(shí)施將有效遏制這類現(xiàn)象。

②非居住空間限制：廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。在一些大城市，“非居改租”“隔斷房”等違規(guī)出租現(xiàn)象屢見不鮮，嚴(yán)重影響了租客的生活質(zhì)量和安全。該規(guī)定將有效扼制此等違規(guī)行為，有效保障租客的居住品質(zhì)。

③居住面積與人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)：租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這一規(guī)定為各地根據(jù)自身實(shí)際情況制定合理的居住標(biāo)準(zhǔn)提供了法律依據(jù)，有助于解決“群租亂象”，維護(hù)社區(qū)的正常秩序和公共安全。（第七條）

（2）不得擅自進(jìn)入租賃住房

未經(jīng)承租人同意或者依法可以進(jìn)入的除外，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房，這充分保障了承租人的居住隱私權(quán)。（第九條）

（3）押金收取要合約

出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。該規(guī)定將有效解決長期以來租客反映強(qiáng)烈的“押金難退”問題。（第十條）

（4）解除合同須通知，不得暴力逼搬

出租人依法解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時(shí)間，且不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。旨在保障承租人在合同解除時(shí)的合法權(quán)益，避免因出租人的不當(dāng)行為給承租人造成不必要的困擾和損失。（第十二條）

2. 住房租賃企業(yè)

（1）經(jīng)營范圍與開業(yè)信息報(bào)送

住房租賃企業(yè)依法登記的經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)使用“住房租賃”的表述。企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向所在地縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門報(bào)送開業(yè)信息，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)將住房租賃企業(yè)開業(yè)信息向社會(huì)公開。此外，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所醒目位置公示本企業(yè)開業(yè)信息、服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)等。這些規(guī)定加強(qiáng)了對(duì)住房租賃企業(yè)的市場準(zhǔn)入管理，提高了企業(yè)經(jīng)營的透明度。（第十五條）

（2）房源信息真實(shí)準(zhǔn)確

住房租賃企業(yè)發(fā)布的住房地址、面積、租金等房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，在其經(jīng)營場所、互聯(lián)網(wǎng)等不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致，發(fā)布的房源圖片應(yīng)當(dāng)與實(shí)物房源一致，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關(guān)重要信息。這有助于解決長期以來困擾租客的“虛假房源”問題，維護(hù)市場的誠信環(huán)境。（第十六條）

（3）建立租賃檔案與信息管理

住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立住房租賃檔案，如實(shí)記載相關(guān)信息，并健全住房租賃信息查驗(yàn)等內(nèi)部管理制度。同時(shí)，企業(yè)不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個(gè)人信息，保護(hù)了租客和房東的個(gè)人信息安全。（第十七條）

（4）信息報(bào)送義務(wù)

住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向所在地縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門報(bào)送其經(jīng)營的租賃住房信息及其變化情況，便于政府對(duì)市場進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測和管理。（第十八條）

（5）設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶

從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)。該規(guī)定直擊此前長租公寓企業(yè)利用“租金貸”、“高收低租”等模式形成資金池，最終因經(jīng)營不善而爆雷的痛點(diǎn)。通過強(qiáng)制資金監(jiān)管，將租客支付的租金和押金置于政府監(jiān)管之下，有效隔離了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從根本上保障了租客和房東的資金安全。（第十九條）

3. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

（1）房源信息核驗(yàn)與合同簽訂

住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前，應(yīng)當(dāng)核對(duì)并記錄委托人的身份信息、住房權(quán)屬信息，實(shí)地查看房源，與委托人簽訂住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，編制住房狀況說明書。住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、住房狀況說明書應(yīng)當(dāng)加蓋住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印章，并按照有關(guān)規(guī)定保存。該規(guī)定有效確保房源信息的真實(shí)性和可靠性，充分保障委托人和租客的合法權(quán)益。（二十三條）

（2）禁止行為

住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為出租不符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章或者強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；不得為單獨(dú)出租廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間用于居住提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；不得為單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積不符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房出租提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；不得代收、代付住房租金、押金；未經(jīng)當(dāng)事人同意，不得以當(dāng)事人名義簽訂住房租賃合同；不得從事法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。這些禁止性規(guī)定從多個(gè)方面規(guī)范了住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)行為，有利于凈化市場環(huán)境。（二十五條）

（3）明碼標(biāo)價(jià)

住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)或者收取未予標(biāo)明的費(fèi)用，保障了租客的知情權(quán)和公平交易權(quán)。（第二十六條）

（三）四項(xiàng)核心制度

1. 合同備案

國家層面將公布住房租賃合同、經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，縣級(jí)以上政府通過平臺(tái)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案、信息共享。出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將所簽住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。若出租人未辦理住房租賃合同備案，承租人可以辦理備案。同時(shí)，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提高住房租賃合同備案服務(wù)水平，不得就住房租賃合同備案收取任何費(fèi)用。合同備案制度有助于規(guī)范市場秩序，為政府掌握租賃市場動(dòng)態(tài)、制定相關(guān)政策提供數(shù)據(jù)支持。（第八條）

2. 租金監(jiān)測

設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測機(jī)制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。這一機(jī)制的建立，將有助于提高市場透明度，便于政府及時(shí)掌握市場動(dòng)態(tài)，穩(wěn)定市場租金。同時(shí)，定期發(fā)布租金水平也為租賃雙方提供參考依據(jù)，提升了交易的公平性，有助于推動(dòng)市場朝向更加規(guī)范的方向發(fā)展。（第二十九條）

3. 資金監(jiān)管

《條例》第十九條設(shè)立“轉(zhuǎn)租資金監(jiān)管賬戶”制度，有效保護(hù)了承租人預(yù)付款安全、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定，也為金融機(jī)構(gòu)介入租賃市場提供了信任基礎(chǔ)和監(jiān)管接口。

4. 信用監(jiān)管

建立住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)制度，將相關(guān)違法違規(guī)行為記入信用記錄，納入全國信用信息共享平臺(tái)，并根據(jù)信用狀況實(shí)施分級(jí)分類監(jiān)管。（三十三條）

（四）五個(gè)“禁止性”高壓線及法律責(zé)任

1. 禁止出租不符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章或者強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的住房，否則依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處罰。（三十八條）

2. 禁止將非居住空間（廚房、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室等）分割出租用于居住，或者租賃住房不符合規(guī)定的單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積標(biāo)準(zhǔn)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告；拒不改正的，對(duì)單位處2萬元以上10萬元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處2000元以上1萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。（三十九條）

3. 禁止住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假、誤導(dǎo)性房源信息或隱瞞重要信息，違者由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告，處2萬元以上10萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得；拒不改正的，責(zé)令停業(yè)整頓；情節(jié)嚴(yán)重的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門提請(qǐng)同級(jí)市場監(jiān)督管理部門依法吊銷其營業(yè)執(zhí)照。（四十二條）

4. 禁止從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)未按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示，或者未按照規(guī)定通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)的，否則由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告，處2萬元以上10萬元以下的罰款；拒不改正的，處10萬元以上50萬元以下的罰款。（四十三條）

5. 禁止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未經(jīng)同意代簽合同、代收代付租金押金，違者由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告，處2萬元以上10萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得；拒不改正的，責(zé)令停業(yè)整頓。（四十四條）

三、實(shí)務(wù)提示

（一）出租人

出租前先核查房屋是否符合消防、建筑等安全標(biāo)準(zhǔn)，避免將廚房、陽臺(tái)等非居住空間單獨(dú)出租，也不可突破當(dāng)?shù)厝司幼∶娣e和單間人數(shù)限制。簽訂合同時(shí)，務(wù)必用實(shí)名簽約，把押金金額、退還條件、房屋維修責(zé)任等約定清楚，之后及時(shí)通過當(dāng)?shù)刈赓U平臺(tái)辦理備案（備案不收費(fèi)）。日常勿擅自進(jìn)入租客房間，若需解約需提前通知并留足騰退時(shí)間；退租時(shí)除合同約定情形外，要全額退還押金。做好這些，既能避免被處罰，也能減少租賃糾紛。

（二）承租人

簽約前要求出租人出示房產(chǎn)證和身份證明，核實(shí)房屋是否為合規(guī)居住空間（避開隔斷房、非居住改住房等），并確認(rèn)房源與宣傳信息一致。簽約時(shí)核對(duì)雙方實(shí)名信息，留存合同原件及溝通記錄，若出租人未備案可自行申請(qǐng)備案。入住后注意保存房屋交接時(shí)的狀態(tài)證據(jù)（如照片、視頻），遇房東擅自進(jìn)入、無故扣押金等情況，可憑合同和《條例》規(guī)定協(xié)商或向房管部門投訴。

（三）企業(yè)/“二房東”

從事住房租賃業(yè)務(wù)需在經(jīng)營范圍注明“住房租賃”，領(lǐng)取執(zhí)照后30日內(nèi)到房管部門報(bào)備開業(yè)信息。若做轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，必須開設(shè)資金監(jiān)管賬戶并公示，所有租金收付通過該賬戶進(jìn)行，避免“長收短付”“高進(jìn)低出”。發(fā)布房源時(shí)確保地址、租金、圖片等信息真實(shí)一致，不隱瞞房屋瑕疵；與房東、租客簽約時(shí)使用規(guī)范合同，明確權(quán)責(zé)劃分。定期向房管部門報(bào)送房源變動(dòng)信息，長期留存租賃檔案，資金和信息管理合規(guī)是避免經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

（四）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

立即停止代收代付租金、押金的業(yè)務(wù)（如有），公司的服務(wù)流程和收費(fèi)模式需要全面調(diào)整，轉(zhuǎn)型為純粹的居間服務(wù)。在承接業(yè)務(wù)前需核驗(yàn)房東產(chǎn)權(quán)證明和身份信息，實(shí)地查看房屋（重點(diǎn)排查安全隱患、居住空間合規(guī)性），并與房東簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、編制住房狀況說明書。不得代理隔斷房、群租房等違規(guī)房源，也不能代收租金、押金或擅自以當(dāng)事人名義簽約。收費(fèi)項(xiàng)目需明碼標(biāo)價(jià)（如中介費(fèi)比例），不在標(biāo)價(jià)外額外收費(fèi)。促成交易后主動(dòng)協(xié)助辦理合同備案，留存合同及服務(wù)記錄備查。守住房源真實(shí)、操作合規(guī)的底線，才能避免處罰并積累客戶信任。

四、結(jié)語

綜上，《住房租賃條例》通過“事前準(zhǔn)入—事中監(jiān)測—事后追責(zé)”的完整治理閉環(huán)，將“市場活力”與“風(fēng)險(xiǎn)防控”有機(jī)統(tǒng)一，為租賃雙方提供了可預(yù)期的法治環(huán)境，也為后續(xù)地方立法和配套細(xì)則奠定了上位法基礎(chǔ)。

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