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中銀原創 | 民法典實施在即，物業服務新規業主知多少
時間：2023.02.27 作者：北京中銀（深圳）律師事務所 貢小娟
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因現行《合同法》規定的十五種典型合同中無物業服務合同，物業服務合同一直被稱為無名合同。《民法典》規定了十九種典型合同，物業服務合同系其中之一。《民法典》即將實施，物業服務合同將告別無名，正式成為有名合同。實踐中，物業服務糾紛大多數是與物業服務合同相關的糾紛，《民法典》對實踐中的高頻物業糾紛問題給予回應。本文通過梳理實踐中常見物業服務糾紛，結合《民法典》有關物業服務合同相關法律依據，為業主們答疑解惑。
一、前期物業服務是否需要交納物業費？
問題簡述：《前期物業服務合同》由開發商與物業公司簽訂，合同雖然約定有物業收費標準，物業公司也為小區提供了物業管理服務，因業主沒有委托開發商公司簽訂合同，還需要交納物業費嗎？
法律依據：《民法典》第九百三十九條：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。
律師解讀：1.該條明確了物業服務合同屬于集體契約，其效力及于所有成員，任何成員不得以未簽訂合同主張物業服務合同對其不具有約束力。《最高人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條除了規定上述內容外，還規定業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
2.實踐中，有的業主委員會在與物業服務企業簽訂合同過程中，隱瞞未取得業主大會授權的事實，而選聘物業服務企業。根據《民法典》物權編第二百七十八條規定，業主可以基于業主委員會侵害自身的知情權和撤銷權，向法院請求予以撤銷，最終使得物業服務企業無法與業主委員會訂立合同。
3.業主雖未與物業公司簽訂正式物業合同，但建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，對業主具有法律約束力，物業公司按照前期物業服務合同約定為業主提供了物業服務，業主應當向物業公司交納物業費。
二、物業服務人有哪些義務？
問題簡述：小區電梯壞了無人修，垃圾成堆無人清理，寵物狗不栓繩……物業公司究竟有哪些職責？
法律依據：《民法典》第九百四十二條：物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。
對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
律師解讀：1.《民法典》規定了物業服務人五大合同義務，分別為：第九百四十一條中的禁止整體轉委托義務，第九百四十二條中的一般義務，第九百四十三條中的信息公開義務，第九百四十九條中的移交義務和賠償責任，第九百五十條中的后合同義務。
2.物業公司應當維護電梯的正常運行，及時清掃小區內的垃圾，保持良好的小區環境；還應當維護好物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全，例如加強巡邏、安裝監控等；對物業服務區域內違反治安、環保、消防等法律法規的行為，物業公司應當采取合理措施制止、向有關主管部門報告并協助處理。這些都是《民法典》第九百四十二條規定的物業公司一般義務。
3.根據《最高人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條，物業公司不履行或者不完全履行上述義務，業主可以請求人民法院判令物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
三、小區發生偷盜事件，業主是否可以拒絕交納物業費？
問題簡述：放在樓下的電動車被偷了，小偷一直沒抓著。小區治安不行，不應該交物業費。
法律依據：《民法典》第九百四十二條：物業服務人應當維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
律師解讀：1.小區物業公司應當采取保安定時巡檢、在公共區域安裝安防監控等方式維護小區的治安。小區發生偷盜事件后，物業公司應向有關行政部門報告，提供小區監控錄像、安保巡檢記錄等，協助有關行政部門處理偷盜事件。
2.如果物業公司能提供證據證明其已經盡到上述義務，業主則不能以小區發生偷盜事件為由拒付物業服務費。
四、無需使用電梯也需要交納電梯養護費和保潔費嗎？
問題簡述：家在一樓無需使用電梯，無需接受相關物業服務，電梯費養護費用、部分保潔費用還應當支付嗎？
法律依據：《民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
律師解讀：1.物業公司提供服務內容包括對小區建筑物及其附屬設施的維修養護，對小區環境衛生和相關秩序的管理維護。除日常小區保潔、保安、綠化、垃圾清運外，還有很多難以被業主直接所見的隱蔽工程，例如供暖設備、隱蔽管道的清理養護，電梯的定時定檢等。
2.物業服務費標準系業主和物業公司協商后綜合核定，物業管理行業協也會定期發布物業服務項目成本信息和計價規則供協商時參考。
3.業主在小區內居住生活，事實上已經享受了物業公司提供的各項服務，與物業公司形成了物業服務法律關系，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由，拒絕支付物業費。
4.《民法典》中還明確規定，物業公司不能采取斷水、斷電等方式催交物業費，應充分保障居民的正常生活。
五、小區內電梯、樓道、道路等公共區域打廣告，物業能收錢嗎？
問題簡述：電梯里安裝電子屏循環播放某健身房、某4S店、某超市、某教育機構的廣告，物業能收這廣告費嗎？
法律依據：《民法典》第二百八十二條建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。《民法典》第九百四十三條規定，物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。
律師解讀：1.《民法典》第二百八十二條為新增條款，明確了利用業主的共有部分產生的收入屬于業主共有。對于小區電梯廣告、外墻廣告收入歸屬等產生的糾紛，該條款將發揮定分止爭的作用。同時，該規定明確允許“扣除合理成本”，給物業服務企業留下一定的空間，可以在物業服務合同中予以明確。
2.小區內電梯、樓道、道路等公共區域屬于業主共用范圍，物業公司利用業主共有部分進行經營的，應將公共收益單獨列賬，并及時向業主公示。
六、對物業服務不滿意，能否要求更換物業公司？
問題簡述：對物業公司的服務實在不滿意，業主能否要求更換物業公司？
法律依據：《民法典》第九百四十條：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
《民法典》第九百四十六條：業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。
《民法典》第九百五十條：物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。
律師解讀：1.如果業主對小區開發商委托的前期物業公司不滿意，有權更換物業公司。對更換后的物業公司仍不滿意，可以依照法定程序共同決定解聘物業公司、解除物業服務合同等事項。
2.業主享有物業合同任意解除權受兩點限制：其一，除物業服務合同對業主行使合同解除權的通知期限另有約定，業主依照法定程序共同決定解聘物業服務企業的，應當提前六十日書面通知物業服務企業；其二，業主行使任意解除權解除合同，給物業服務企業造成損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。
3.在物業公司交替期間，原物業公司還應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。
