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中銀原創 | 出租屋發生火宅后誰來擔責
時間：2023.02.27 作者：北京中銀（深圳）律師事務所 貢小娟
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出租屋火災案例時有發生，電氣設備老化、電路短路、燃氣泄露、使用不當等原因極易引發火災。由此導致的火災事故損失由誰負責往往成為引起糾紛的源頭。本文精選一則蛋殼公司代理租賃案例，分析出租屋發生火宅后責任承擔問題。
案例來源：成都高新技術產業開發區人民法院（2019）川0191民初16316號民事判決
案由：房屋租賃合同糾紛
訴訟主體：原告：蛋殼（成都）公寓管理有限公司
被告：張某
案情簡介：2019年6月7日，蛋殼公司（受李某委托）作為甲方與張某作為乙方簽訂《房屋租賃合同》，主要約定：
1.乙方租賃房屋位于高新區，租賃期限自2019年6月7日至2020年6月6日，租金及其他費用以附件一內容為準；
2.租賃期限內，乙方按時支付維修金的，甲方承擔房屋及附屬物品、設備設施因老化產生的維護、維修事宜（不含自帶物品、設施設備）；乙方承擔房屋及附屬物品、設備設施因使用不當或人為造成的維護、維修事宜，經甲方維修的，乙方獨立承擔全部費用，如維修項目不在前述范圍之內，應依據誰導致誰承擔的原則，由甲乙雙方另行協商解決；
3.甲方向乙方交付房屋及附屬物品、設備設施符合安全條件即視為甲方履行了安全保障義務；
4.代理租賃期限內，乙方應保障自身及同住人的人身及財產安全。如因乙方保管不當或不合理使用，致使該房屋及附屬物品、設備設施發生損壞、故障、失火或失竊的（包括公共區域內的設備設施）并導致任一方被有關行政機關處罰的，乙方應負責維修、承擔維修費用等；
5.乙方保管不當或不合理使用，致使該房屋及附屬物品、設備設施發生損壞、故障、失火或失竊的（包括公共區域內的設備設施）并導致甲方被有關行政處罰的，甲方有權單方解除合同，并立即收回房屋；
6.上述情形發生后，達到合同解除條件當日甲方有權收回房屋，本合同及相關附屬合同即告解除。乙方違約，應按月租金的100%向甲方支付違約金，且應將房屋恢復原狀并賠償甲方因乙方的違約行為而遭受的相應損失，導致甲方被有關行政機關處罰的，甲方有權向乙方繼續追償甲方所遭受的全部損失。
合同簽訂當日，張某向蛋殼公司支付了押金1090元及一個月租金1090元，蛋殼公司向張某交付租賃房屋鑰匙。2019年6月10日晚上9點至10點期間，涉案房屋發生火災，張某所租住房屋A間被燒毀。
相關信息：1.2019年3月9日，涉案房屋所有人李某將該房屋委托給蛋殼公司經營管理和出租。
2.張某與同學萬某租住涉案房屋Ａ房間，火災當日即2019年6月10日下午涉案房屋停電，張某與萬某于晚上7點左右離開租住房外出就餐、看電影，晚上11點左右張某接到蛋殼公司工作人員電話返回住處，回到租住房時火已撲滅，房內物品被燒毀，張某于次日離開成都返回海南。蛋殼公司員工趕到火災現場時，消防隊已將火撲滅撤離現場。
3.涉案房屋一共有A、B、C三間，其中B間無人居住，發生火災時，僅有C間租客在房內，但張某租住的A間受損嚴重。
4.未有消防部門或者公安機關的現場調查、起火原因報告及報案記錄，蛋殼公司于2019年8月自行對火災房屋進行了維修并使用。
蛋殼訴請：
1.判令解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》；
2.張某支付違約金1090元；
3.張某支付裝修損失35287.2元；
4.張某支付裝修期間房屋空置費用2970元；
5.張某支付樓上、樓下業主當晚的酒店住宿費618元；
6.張某支付樓下業主的損失賠償8000元；
7.張某承擔本案訴訟費用。
被告辯稱：
1.《房屋租賃合同》已解除，但系協商解除，不應承擔空置費；
2.張某在合同履行過程中不存在違約，不應承擔違約金；
3.房屋失火并非張某過錯或者過失，且無證據證明失火原因系張某吹風機引發，另消防機關未對事故進行調查并作出失火起因認定系因蛋殼公司所致，不應承擔賠償責任（包括樓上樓下業主住宿費、損失、裝修費用等）。
爭議焦點：
1.《房屋租賃合同》是否解除及解除時間？
2.張某應否承擔《房屋租賃合同》解除違約金？
3.張某應否賠償涉案房屋發生火災損失？
裁判結果：1.原告蛋殼公司與被告張某于2019年6月7日簽訂的《房屋租賃合同》于2019年6月11日解除；
2.駁回原告蛋殼公司的其他訴訟請求。
律師解析：一、關于《房屋租賃合同》是否解除及解除時間問題
涉案《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規規定，應屬合法有效，對雙方當事人均具有約束力。《合同法》第九十三條第一款規定：當事人協商一致，可以解除合同。蛋殼公司主張《房屋租賃合同》于2019年6月11日解除，對此，張某無異議，因此，原、被告雙方于2019年6月7日簽訂的《房屋租賃合同》已于2019年6月11日協商解除。
二、關于張某應否承擔《房屋租賃合同》解除違約金問題
因雙方系協商解除租賃合同，蛋殼公司要求張某承擔違約金缺乏事實和法律依據，故對蛋殼公司的該訴請，本院未予支持。
三、關于張某應否賠償涉案房屋發生火災損失問題
《房屋租賃合同》約定：甲方向乙方交付房屋及附屬物品、設備設施符合安全條件視為甲方履行了安全保障義務。乙方保管不當或不合理使用，致使該房屋及附屬物品、設備設施發生損壞、故障、失火或失竊的（包括公共區域內的設備設施）并導致任一方被有關行政機關處罰的，乙方應負責維修、承擔維修費用等。根據上述約定：被告張某是否應對火災造成的損失承擔賠償責任，在于張某是否對租賃房屋保管不當或不合理使用。結合案件實際情況，分析如下：
1.發生火災時，張某未在租住房內，排除其本身行為導致火災；
2.本案火災發生起因不清，既無消防部門的調查認定，也無報案登記；
3.張某并非涉案房屋唯一租住人，發生火災時C房間租客仍在房內，蛋殼公司工作人員亦是在火勢被控制、消防部門離開現場后才趕到現場，蛋殼公司未通過相關部門調查現場情況下，自行對涉案房屋進行維修，火災現場被破壞；
4.蛋殼公司未舉證證明發生火災的原因，即使張某所租住A房間受損嚴重也不能證明火災系張某因保管不當或不合理使用房屋所致；
5.蛋殼公司要求張某支付失火后涉案房屋裝修期間的空置費用的訴訟請求，因雙方簽訂的《房屋代理租賃合同》已于2019年6月11日協商解除，從解除之日起張某未實際控制、占有、使用案涉房屋，故該項訴請無事實和法律依據；
6.關于損失（包括裝修和其他損失）賠償責任問題，作為出租人蛋殼公司有義務對出租的設施設備進行必要檢查，且對房屋發生火災原因提供證據，火災發生后，蛋殼公司自行進行維修，現場被破壞，同時，蛋殼公司賠償鄰居因火災造成的損失系蛋殼公司自愿行為，對張某不具有約束力，故對蛋殼公司主張裝修損失及其他損失的訴請，亦未獲法院支持。
