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唯一住房能否被查封及執行？唯一住房該如何執行？一直以來系執行難點、痛點。雖然被執行人的生存權高于普通債權，保護債權應以不超出侵犯公民的生存權為限，但被執行人的唯一住房并不完全等同于生活必需的居住房屋，人民法院保障被執行人的居住權，而非房屋所有權，這種居住權應當是被執行人及其所撫養家屬生活必需，且保障有期限，被執行人不能利用法律對其生存權的保障來逃避執行。本文精選十三篇案例，并提煉精華裁判內容，為讀者揭曉唯一住房能否及如何執行問題。

案例來源1：廣州市中級人民法院（2020）粵01執異457號民事裁定書

裁判主旨：雖然拍賣標的系被異議人的唯一住房，但這不構成停止拍賣的理由。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條規定，申請執行人在答辯狀中表示：若異議人的唯一住房情況得到人民法院審核認定，經人民法院查實異議人家庭符合保障標準的人口數后，……申請執行人同意依法為異議人家庭提供居住用房或扣除法定的租金金額……。本案符合以上規定第一款第（三）項情形，執行實施部門拍賣案涉房屋并無不當?，F案涉房屋已經拍賣、執行款尚未發放，執行實施部門可以依照以上規定第一款第（三）項為異議人提供居住用房或在執行款中預留租金。

案例來源2：宜賓市中級人民法院（2020）川15民終440號民事判決書

裁判主旨：《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條，系對人民法院執行被執行人生活必需房屋的異議審查規范，同時兼有指導執行行為如何實施的作用，即執行被執行人生活必需房屋時，應當保障被執行人及其所扶養家屬的基本居住條件，保障對象為被執行人及其所扶養家屬，保障形式可以采取實物或租金的方式。按照上述規定，如果被執行標的系被執行人及其所扶養家屬維持生活必需居住房屋，人民法院進行拍賣的，若采用扣除租金的保障方式，應當參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金。本案，現有證據不能證明被執行人楊某還有其他住房，其唯一住房被法院執行，有權請求人民法院預留相應的房屋租金。被執行人楊某在一審中提交了房屋租賃合同，載明每月房租為1800元，一審執行機構參照該租金標準計算預留房屋租金100800元，并無不當。

案例來源3：武漢市中級人民法院（2019）鄂01執復192號民事裁定書

裁判主旨：《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（2015年5月5日施行）第二十條，與《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（2004年11月4日施行）第六條，就同一事項新舊法有不同規定時，根據“新法優于舊法”的法律適用原則，對案涉房產的執行，應優先適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條。符合該條三種法定情形的，法院可以強制執行被執行人名下唯一住房。本案，執行法院已向被執行人說明，法院拍賣唯一住房會根據法律規定預留租金，且本案申請執行人也同意拍賣唯一住房預留五至八年租金。被執行人以唯一住房為由提出異議不予支持。

案例來源4：連云港市中級人民法院（2018）蘇07執復6號民事裁定書

裁判主旨：被執行人未按規定履行生效法律文書確定的義務，申請執行人申請拍賣案涉房產，并在執行過程中同意按照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條規定，為被執行人提供住房或者五至八年租金，被執行人關于“唯一住房”的復議申請理由不能成立。

案例來源5：荔浦縣人民法院（2018）桂0331執異25號民事裁定書

裁判主旨：《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條對被執行人及其所撫養家屬生活必需住房屬于執行豁免財產有明文規定，但被執行人的唯一住房并不完全等同于生活必需的居住房屋，人民法院保障被執行人的居住權，而非房屋所有權，這種居住權應當是被執行人及其所撫養家屬生活必需，且保障是有期限的，被執行人不能利用法律對其生存權的保障來逃避執行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條允許執行法院對被執行人的唯一住房有條件地強制執行。本案系金錢債權執行案件，異議人以被法院拍賣的房屋系其本人生活必需住房為由提出異議排除執行。申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從案涉房屋的變價款中扣除五年租金用于安置被執行人，符合上述司法解釋第二十條第一款第（三）項規定的可以執行被執行人唯一住房的法定情形，故對異議人名下案涉房屋，法院仍具備執行條件。

案例來源6：三明市中級人民法院（2018）閩04民終407號民事判決書

裁判主旨：住房系一個家庭最重要的基本生活保障。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條規定，申請執行人要求處置被執行人維持生活必需的唯一居住房屋必須具備以下二個前提之一，其一，申請執行人已按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及其所扶養家屬提供居住房屋；其二，申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金。本案，被執行人林某、沈某唯一的住房被拍賣，又無其他住所，廈門的房屋產權系其成年之子所有，林某退休養老金僅為2271元，沈某已失業，無穩定收入來源，又身患疾病，林某、沈某家庭生活較為困難，法院執行局考慮林某、沈某積極配合法院執行工作，其房屋被拍賣后需租房居住，并結合泰寧縣租房行情以及一審法院處理此類案件的司法實踐，按每月租金800元標準，補償租金8年，優先分配給林某、沈某基本生活費76800元，于法有據。

案例來源7：鎮江市中級人民法院（2019）蘇11執復87號民事裁定書

裁判主旨：唯一住房，是指被執行人及其所扶養家屬生活所必需的唯一可以居住的房屋。認定是否是唯一住房，應當以法院在執行中查明的權屬明確的城鎮房屋為標準。本案，除查明的案涉房屋外，并未調查到魏某、吳某名下有農村宅基地上自建的房屋、購買的小產權房屋、其他無證房屋，也未能調查到魏某、吳某子女名下有可供維持生活必需的房屋，且兩名子女正在讀書尚未工作。申請執行人亦未提供證據證明案涉房屋并非魏某、吳某唯一住房。故案涉房屋應當認定為魏某、吳某的唯一住房。保障債務人及利害關系人基本生存的居住權益要大于或者說要高于債權人的債權，為了保障魏某、吳某基本的居住條件，應當從拍賣房屋的價款中扣除必要的租金，以維持魏某、吳某基本的生活必需。

案例來源8：宜春市中級人民法院（2019）贛09執復18號民事裁定書

裁判主旨：本案主債務人陳大的遺產為登記在劉某、陳大名下的案涉房產，該房產屬于復議申請人劉某與先夫陳大的夫妻共同財產，但夫妻雙方對該房產享有的具體份額不明，在不能確定陳大遺產的權屬份額情況下，債權人應當先依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十四條第三款規定代為提起析產訴訟，在準確確定陳大對案涉房產享有的份額后方可執行。法院在未告知申請執行人通過析產訴訟等程序確定該共有房產各自份額的情況下，直接認定陳大有50%的份額并裁定評估、拍賣案涉房產，無法律和事實依據。且案涉房產以主債務人遺產的形式存附于與他人共同共有的唯一住房中，強制執行該遺產，必然侵害到以該房產作為唯一住房的案外人的生存權利，且該房產還有銀行貸款按揭權利加載，分割處置后殘值不多，屬無益拍賣資產。執行法院應加大對主債務人其它財產的執行力度，對作為主債務人遺產且與他人共同共有的唯一住房應慎重執行為宜。

案例來源9：都江堰市人民法院（2018）川0181執異23號民事裁定書

裁判主旨：《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條、第七條及《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條，規定了對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的唯一可居住的所謂“唯一住房”之執行問題，該“唯一住房”內涵應是維持最低生活標準的住房，對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必須的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必須的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。本案，法院結合異議人機動車行駛證所載住址與其戶籍地址不一致、投資多家公司并任職、以巨額資金購買商業鋪面等情況綜合判斷，駁回異議人關于“唯一住房”的異議。

案例來源10：西安市中級人民法院（2018）陜01執異578號民事裁定書

裁判主旨：關于異議人崔某、馮某主張案涉房產系其唯一住房，法院不能執行的問題。聽證中，異議人并未出具證據證明案涉房屋系唯一住房，且根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條“金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必須的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對被執行人有撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必須的居住房屋的；（二）執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的”之規定，異議人所提出的唯一住房主張不能阻卻法院對案涉房產的執行行為。

案例來源11：臨沂市蘭山區人民法院（2017）魯1302執異225號民事裁定書

裁判主旨：根據《民事訴訟法》第二百四十四條，在執行過程中，一般不得對被執行人的唯一住房予以拍賣、變賣，應盡量采取其他執行措施。但法律及司法解釋并未規定唯一住房不能拍賣，相反，《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》法釋（2005）14號，規定了對已設定抵押的房屋的執行程序，根據此司法解釋，已設定抵押的房屋，即使是唯一住房，在抵押權人申請的情況下，也可拍賣、變賣；拍賣、變賣后，被執行人不能自行解決居住問題的，可由申請執行人提供臨時住宅，臨時住宅的面積可參照《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規定的人均廉租住房面積標準確定，申請執行人有權收取臨時住宅的租金，并可從房屋拍賣、變賣所得價款中優先扣除。

案例來源12：邢臺市中級人民法院（2014）邢執復字第15號民事裁定書

裁判主旨：根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第七條規定，唯一住房不等同于最低生活標準所必需的居住房屋，當被執行人唯一住房超過最低生活標準所必需的標準時，被執行人就不能主張對該房屋的執行豁免權，法院可以根據申請執行人的申請，依法進行執行，只要在處理后保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋即可。根據《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第四十條，被執行人抵押給第三人的房產，人民法院可以拍賣，無須征得抵押人和抵押權人的同意，只要保障抵押權人的抵押債權在拍賣價款中優先受償即可。本案，被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，又不能提供其他可供執行的財產，法院裁定拍賣被執行人名下超過其本人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋，符合法律規定，雖然該房產是被執行人的唯一住房、且抵押給了第三人，但只要執行法院保障了被執行人及其所扶養家屬和第三人依法享有的權利，該執行行為就屬合法執行行為。

案例來源13：珠海市中級人民法院（2014）珠中法執復字第29號民事裁定書

裁判主旨：關于執行唯一住房問題，首先，執行法院在執行過程中，沒有審查被執行人的房產是否唯一住房的義務，如被執行人認為法院強制執行的是其唯一住房，可在拍賣前向執行法院提出執行異議。本案，復議申請人黃某收到案涉房產評估報告后僅對評估價格提出異議，并沒有向執行法院提出唯一住房問題。其次，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第七條規定，對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人申請，在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。因此，即使案涉房產系復議申請人黃某的唯一住房，執行法院在制定保障其及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋的方案后也可以拍賣。本案拍賣款205萬元清償完黃某應承擔的480185.92元及利息后，剩余部分足以保障黃某及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋。故黃某以執行法院拍賣其唯一住房違法的理由不成立，法院不予支持。

相關主要法律依據：

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條：金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

《民事訴訟法》第二百四十四條：被執行人未按執行通知書履行生效法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其所扶養家屬的生活必需品。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條：對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第七條：對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。

《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第四十條：人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以采取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償后，其余額部分用于清償申請執行人的債權。