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房?jī)r(jià)高企，買房乃人生大事。房屋不像其它普通商品，價(jià)值高，金額大，風(fēng)險(xiǎn)亦多。開發(fā)商為了售樓虛假宣傳，中介為了防止跳單制定格式條款，購(gòu)房人委托他人買房房財(cái)兩空……買房風(fēng)險(xiǎn)無處不在。掌握相關(guān)法律知識(shí)，注意買房細(xì)節(jié)及證據(jù)收集，才不至于掉進(jìn)買房陷阱。、

一、開發(fā)商為了售樓虛假宣傳

案例來源：天津市靜海區(qū)人民法院（2020）津0118民初3962號(hào)民事判決書

案情簡(jiǎn)介：2018年2月14日，原、被告簽訂《天津市商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定原告購(gòu)買案涉房產(chǎn)，建筑面積134.30平方米，價(jià)款為1119256元，商品房竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格并取得《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》后，方可交付，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用，被告于2019年12月30日前，將符合上述條件的商品房交付原告使用。被告主張其已通知原告收房。原告對(duì)此不予認(rèn)可，原告稱2018年1月，原告在考察被告開發(fā)的案涉房產(chǎn)時(shí)，被告通過宣傳冊(cè)、宣傳屏幕和室外走廊宣傳板，向原告宣傳案涉房產(chǎn)交通方便及天津醫(yī)科大學(xué)總醫(yī)院社區(qū)診療中心即將入住。受被告對(duì)交通、醫(yī)療條件的宣傳影響，2018年2月14日，原、被告才簽訂《天津市商品房買賣合同》。2020年6月27日，原告從天津市靜海區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)被告作出的行政處罰決定書中得知：2017年6月至2019年12月期間，被告在銷售中含有軌道交通線路、天津醫(yī)科大學(xué)總醫(yī)院社區(qū)診療中心亦即將入住富力新城屬于虛假宣傳。原告認(rèn)為被告使用虛假宣傳的欺詐手段誤導(dǎo)原告與其簽訂《天津市商品房買賣合同》，遂訴至法院，請(qǐng)求撤銷《天津市商品房買賣合同》。一審駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。

律師解析：

1.原、被告雙方于2018年2月14日簽署的《天津市商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》均系雙方真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同相關(guān)約定履行各自義務(wù)。

2.當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí),應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。本案，原告主張被告宣傳涉訴樓盤有軌道Z1線經(jīng)過交通便利，且有總醫(yī)院分院等醫(yī)院即將入住醫(yī)療條件優(yōu)越，但《天津市商品房買賣合同》對(duì)軌道及醫(yī)院?jiǎn)栴}并未有明確約定，原告提供的證據(jù)不足以證實(shí)被告作出相應(yīng)具體承諾，原告稱被告向其進(jìn)行了虛假宣傳無事實(shí)依據(jù)。

3.原告以被告上述宣傳事項(xiàng)未兌現(xiàn)，被告構(gòu)成欺詐為由要求撤銷合同，被告對(duì)此不予認(rèn)可，原告提交的證據(jù)不足以證實(shí)其主張的相關(guān)配套設(shè)施因素對(duì)簽訂商品房買賣合同購(gòu)買案涉房產(chǎn)產(chǎn)生重大影響、關(guān)鍵性作用，直接或唯一決定原告是否購(gòu)買案涉房產(chǎn)，原告該主張亦不符合合同撤銷之情形。

二、中介為了防止跳單制定格式條款

案例來源：

上海市第二中級(jí)人民法院（2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)民事判決書

案情簡(jiǎn)介：

2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李某到多家房屋中介公司掛牌銷售案涉房產(chǎn)。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶陶某看了該房屋。11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司帶陶某之妻曹某看了該房屋。11月27日，上海中某物業(yè)顧問有限公司（以下簡(jiǎn)稱中某公司）帶陶某看了該房屋，并于同日與陶某簽訂了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》，該《確認(rèn)書》第2.4條約定，陶某在驗(yàn)看過該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關(guān)聯(lián)的人，利用中某公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過中某公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶某應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向中某公司支付違約金。當(dāng)時(shí)中某公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬元，而某房地產(chǎn)顧問公司報(bào)價(jià)145萬元，并積極與賣方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在上海某房地產(chǎn)顧問有限公司舉薦下，陶某與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶某向某房地產(chǎn)顧問公司支付傭金1. 38萬元。原告中某公司認(rèn)為被告陶某利用中某公司提供的案涉房產(chǎn)銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購(gòu)房合同，違反了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令陶某按約支付中某公司違約金1.65萬元。一審判決陶某支付違約金1.38萬元。陶某不服上訴。二審判決撤銷一審判決，駁回中某公司訴訟請(qǐng)求。

律師解析：

1.中某公司與陶某簽訂的《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購(gòu)買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。

2.衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。

3.本案，案涉房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)人李某委托多家中介公司出售同一房屋，中某公司并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家代理銷售。陶某及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了案涉房產(chǎn)買賣合同成立。因此，陶某并沒有利用中某公司的信息、機(jī)會(huì)，不構(gòu)成違約。

三委托他人買房房財(cái)兩空

案例來源：

鄭州市中某區(qū)人民法院（2021）豫0102民初610號(hào)民事判決書

案情簡(jiǎn)介：

2020年3月26日，原告孫某作為購(gòu)買方與被告陳某作為出售方簽訂《購(gòu)房協(xié)議》，約定：被告將案涉房產(chǎn)，建筑面積90平方米，以總價(jià)58萬元整出售給原告。被告保證原告擁有獨(dú)立房產(chǎn)權(quán)，無任何房產(chǎn)糾紛等。協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告向被告轉(zhuǎn)款10萬元，2020年4月7日，原告向被告轉(zhuǎn)款48萬元，被告為原告出具收到58萬元的收據(jù)。2019年7月20日，被告與案外人蔡某簽訂《委托購(gòu)房協(xié)議書》，約定：被告受第三人（即購(gòu)房戶）委托，代為第三人（即購(gòu)房戶）委托蔡某購(gòu)買中國(guó)鐵路鄭州局集團(tuán)有限公司開發(fā)的商品房，蔡某保證于2020年5月31日前為被告購(gòu)買的所有房屋辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)并交付房屋，于2020年11月30日辦理房產(chǎn)證，若蔡某未能在上述約定的時(shí)間內(nèi)為被告購(gòu)買的所有房屋辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)、交付房屋，不論任何原因，應(yīng)在2020年6月10日前返還購(gòu)房款并支付違約金。原告多次要求被告交付房屋，但截至目前，被告一直未向原告交付。后原告發(fā)現(xiàn)被告并不具有出售案涉房產(chǎn)資格，不可能向原告完成交付案涉房產(chǎn)，原、被告簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》購(gòu)房目的根本無法實(shí)現(xiàn)。故原告訴至法院，請(qǐng)求判令解除《購(gòu)房協(xié)議》，被告退還原告購(gòu)房款58萬元及利息。一審支持原告全部訴訟請(qǐng)求。

律師解析：

1.本案系典型的委托購(gòu)房糾紛案件。因被告不具有原、被告簽訂《購(gòu)房協(xié)議》中涉及的房屋所有權(quán)，因此，原、被告之間形成的合同關(guān)系并非買賣合同關(guān)系，而系委托合同關(guān)系。

2.《合同法》第四百零六條規(guī)定：有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯(cuò)給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償?shù)奈泻贤?，因受托人的故意或者重大過失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。受托人超越權(quán)限給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。本案，被告作為受托人，接受原告委托和所付房款后，未合法、審慎履行委托義務(wù)，而是為獲取利益委托案外人蔡某提供房源，造成原告損失，對(duì)此被告具有重大過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)退還原告房款58萬元，并按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心于2020年4月20日發(fā)布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)的利率計(jì)付占用房款期間的利息。

3.《合同法》第一百二十一條規(guī)定：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。本案，被告辯稱其與案外人蔡某簽訂有購(gòu)房協(xié)議、房款已交付蔡某、蔡某涉嫌實(shí)施詐騙犯罪、應(yīng)由蔡某承擔(dān)責(zé)任的意見，因被告與蔡某簽訂購(gòu)房協(xié)議和交付房款的行為，是相對(duì)于原、被告之間的合同之外另行產(chǎn)生，故由于蔡某原因造成被告違約，與原告無關(guān)，基于合同相對(duì)性原則，應(yīng)由被告向原告承擔(dān)法律責(zé)任，被告該辯稱不成立。