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《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條規(guī)定三種法定情形下，法院可以強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人名下唯一住房。唯一住房不等同于最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋，當(dāng)被執(zhí)行人唯一住房超過最低生活標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，被執(zhí)行人就不能主張對(duì)該房屋的執(zhí)行豁免權(quán)。如果唯一住房確系被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需居住房屋，人民法院進(jìn)行拍賣的，如采用扣除租金的保障方式，應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金。被執(zhí)行人不能自行解決居住問題的，可由申請(qǐng)執(zhí)行人提供臨時(shí)住宅，租金從該房屋變價(jià)款中扣除。唯一住房抵押給第三人的，法院可以采取查封措施，拍賣、變賣后所得價(jià)款，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬和抵押權(quán)人依法享有的權(quán)利后，余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)。本文精選兩則案例，剖析實(shí)務(wù)中如何正確處理住房唯一且抵押類執(zhí)行案件。

案例來源1：宜春市中級(jí)人民法院（2019）贛09執(zhí)復(fù)18號(hào)民事裁定書

案情簡(jiǎn)介楊某與陳某民間借款糾紛一案，楊某于2017年11月起訴要求陳某、劉某夫婦償還借款本息，并保全查封登記在陳某、劉某兩人名下的案涉房產(chǎn)。后因得知主債務(wù)人陳某因病去世，楊某遂變更陳某的四位繼承人（陳母、妻子劉某、兒子陳小1、陳小2）為共同被告。四被告當(dāng)庭表示放棄繼承陳某遺產(chǎn)。2018年6月，法院判決四被告在繼承陳某遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)案涉借款本金120萬元及利息27萬元的責(zé)任，若未繼承則不承擔(dān)償還責(zé)任，用陳某遺產(chǎn)來償還。2018年9月，該案進(jìn)入執(zhí)行程序，法院凍結(jié)劉某等人名下銀行賬號(hào)。2018年11月，法院裁定評(píng)估、拍賣案涉房產(chǎn)。劉某以案涉房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且該房產(chǎn)現(xiàn)由未成年人陳小1、陳小2及年逾八十的陳母共四人居住為由提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求停止拍賣案涉房產(chǎn)。一審法院裁定駁回劉某異議，二審法院裁定撤銷一審法院執(zhí)行裁定。

相關(guān)信息1.案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記人為劉某、陳某；2.案涉房產(chǎn)在銀行按揭貸款26萬元，尚有貸款余額18萬元未償還。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)執(zhí)行標(biāo)的為被執(zhí)行人的遺產(chǎn)，該遺產(chǎn)系與他人共同共有的唯一房產(chǎn)，能否繼續(xù)執(zhí)行？

律師解析

1.本案執(zhí)行依據(jù)為一審判決四被告在繼承陳某遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)償還陳某欠原告楊某借款本金、利息及案件受理費(fèi)和訴訟保全費(fèi)等，若未繼承則不承擔(dān)，用陳某遺產(chǎn)來承擔(dān)。現(xiàn)四被告在案件審理階段已當(dāng)庭表示放棄繼承陳某遺產(chǎn)，進(jìn)入執(zhí)行程序后也無證據(jù)證明四被告繼承或具體分配了陳某遺產(chǎn)，故一審法院在執(zhí)行程序中直接裁定凍結(jié)劉某等人銀行賬號(hào)的行為違反法律規(guī)定。

2.本案主債務(wù)人陳某的遺產(chǎn)為登記在劉某、陳某名下的案涉房產(chǎn)，該房產(chǎn)屬于復(fù)議申請(qǐng)人劉某與先夫陳某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但夫妻雙方對(duì)房產(chǎn)享有的具體份額未有明確約定，在不能確定陳某權(quán)屬份額情況下，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條第三款規(guī)定代為提起析產(chǎn)訴訟，在準(zhǔn)確確定陳某對(duì)案涉房產(chǎn)享有的份額后方可執(zhí)行。一審法院在未告知申請(qǐng)執(zhí)行人通過析產(chǎn)訴訟等程序確定案涉房產(chǎn)各自份額情況下，直接認(rèn)定陳某享有50%份額并裁定評(píng)估、拍賣案涉房產(chǎn)，無事實(shí)和法律依據(jù)。

3.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉及夫妻債務(wù)案件有關(guān)問題的通知》法〔2017〕48號(hào)（2017年2月28日發(fā)布）第六條，執(zhí)行夫妻名下住房時(shí)，應(yīng)保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋。公民的生存權(quán)高于普通債權(quán)，當(dāng)申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)與被執(zhí)行人或其他房產(chǎn)共有人的生存權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，保護(hù)債權(quán)應(yīng)以不超出侵犯公民的生存權(quán)為限度。

4.本案，案涉房產(chǎn)以主債務(wù)人遺產(chǎn)的形式存附于與他人共同共有的唯一住房中，強(qiáng)制執(zhí)行該遺產(chǎn)，必然對(duì)以該房產(chǎn)作為唯一住房的案外人的生存權(quán)利產(chǎn)生影響，且該房產(chǎn)還有銀行貸款按揭權(quán)利加載，分割處置后殘值不多，屬無益拍賣資產(chǎn)。執(zhí)行法院應(yīng)加大對(duì)主債務(wù)人其它財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行力度，對(duì)作為主債務(wù)人遺產(chǎn)且與他人共同共有的唯一住房應(yīng)慎重執(zhí)行為宜。

案例來源2：邢臺(tái)市中級(jí)人民法院（2014）邢執(zhí)復(fù)字第15號(hào)民事裁定書

案情簡(jiǎn)介陳某與王某民間借貸糾紛一案，2011年11月經(jīng)法院調(diào)解結(jié)案。因王某未按調(diào)解書履行義務(wù)，陳某向法院申請(qǐng)執(zhí)行。2012年5月法院立案執(zhí)行。2012年6月法院裁定查封登記在王某名下的案涉房產(chǎn)。2013年9月陳某向法院申請(qǐng)拍賣案涉房產(chǎn)，法院裁定拍賣被執(zhí)行人王某擁有的案涉房產(chǎn)及附屬車庫。2014年3月被執(zhí)行人王某提出執(zhí)行異議。2014年3月橋西法院裁定駁回王某異議。王某不服，以案涉房產(chǎn)系其唯一住房為由申請(qǐng)復(fù)議。

相關(guān)信息1.法院裁定拍賣王某名下的案涉房產(chǎn)，住宅建筑面積（含共用面積）142.83平方米，車庫建筑面積為30.03平方米，王某同住家庭成員有妻子和三個(gè)子女共五口人。2.2008年1月王某與案外人趙某簽訂抵押借款合同，王某向趙某借款8萬元整，以王某上述房產(chǎn)作抵押擔(dān)保，該抵押借款合同進(jìn)行了公證，并辦理了抵押登記。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)1.對(duì)被執(zhí)行人唯一住房能否執(zhí)行；2.對(duì)抵押給第三人的房產(chǎn)能否拍賣？

律師解析

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第七條規(guī)定：對(duì)于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。從該條規(guī)定可以看出，唯一住房不等同于最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋，當(dāng)被執(zhí)行人唯一住房超過最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，被執(zhí)行人就不能主張對(duì)該房屋的執(zhí)行豁免權(quán)，法院可以根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，依法進(jìn)行執(zhí)行，只要在處理后保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋即可。本案，王某作為債務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極償還債務(wù)，然而經(jīng)法院兩次強(qiáng)制執(zhí)行卻不積極履行義務(wù)，并且居住著面積為172.86平方米的房屋（住宅142.83平方米，車庫30.03平方米），大大超過了邢臺(tái)市居民最低生活保障住房，此種情況下，如不對(duì)被執(zhí)行人王某所有的房屋進(jìn)行拍賣，債權(quán)人權(quán)益就得不到合法保護(hù)，對(duì)債權(quán)人不公平。

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第四十條規(guī)定：人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財(cái)產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣后所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)。根據(jù)該條規(guī)定，被執(zhí)行人抵押給第三人的房產(chǎn)，人民法院可以拍賣，無須征得抵押人和抵押權(quán)人的同意，只要保障抵押權(quán)人的抵押債權(quán)在拍賣價(jià)款中優(yōu)先受償即可。

3.被執(zhí)行人王某未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，又不能提供其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，法院裁定拍賣王某名下超過其本人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋，符合法律規(guī)定，雖然該房產(chǎn)是被執(zhí)行人的唯一住房、且抵押給了第三人，但只要執(zhí)行法院保障了被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬和第三人依法享有的權(quán)利，該執(zhí)行行為就屬合法執(zhí)行行為。