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中國內地的物業管理行業萌芽于1981年，當時境內第一家物業管理公司在深圳經濟特區成立。近些年來，支持物業管理行業發展的利好政策相繼生效，其中包括2014年12月發布的《國家發展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》（要求省級價格主管部門廢止對保障性住房、房改房、老舊住宅社區及前期物業管理服務以外的非保障性住房的所有價格控制或指導政策），以及2015年11月發布的《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》（旨在將提供物業管理服務進一步標準化，以作為住宅服務業產業升級及多元化的一部分）。2014年8月和2018年12月，國家發改委又先后發布了《關于促進智慧城市健康發展的指導意見》、《關于繼續開展新型智慧城市建設評價工作深入推動新型智慧城市健康快速發展的通知》，對中國智慧城市建設作出了全面部署。隨著城鎮化進程加快及人均可支配收入不斷增長，中國商品房的供應亦急劇增加，物業管理行業也隨之迎來前所未有的良好發展機遇。

包括最新掛牌的京城佳業物業（02210）在內，截至2021年11月10日，共有49家來自中國境內的物業管理公司在香港聯交所掛牌上市，另有18家境內同行業公司正在上市處理中。本期，我們將從監管關注點及法律合規方面對境內物業管理企業上市香港上市進行解析。

一

上市監管的若干關注點

（一）業績記錄期內及期后的并購交易

根據行業經驗，物業管理公司在業績記錄期內及期后開展并購交易是近年來的慣常現象，具體表現為企業規模擴張迅速，收并購步伐加速明顯。今年一季度，上市物業管理企業共發起13起收并購活動，涉及金額為人民幣95.77億元，已經超過2020年全年92.14億元總收并購額。物業管理行業大規模并購案例的不斷涌現，一方面表現出大型物業管理企業規模擴張的決心和魄力，另一方面也印證了國內部分開發商在“三道紅線”政策下選擇出售物業、以換取流動性的現實壓力。

根據聯交所上市規則4.05A，公司如在業績記錄期內所完成的并購交易被歸類為主要交易或非常重大的收購事項（即每項并購交易規模（總資產、盈利或收入測試）達到25%或以上），則須披露該被收購公司在營業記錄期開始至收購日期之間（即收購前）單獨的經審計的財務資料。

根據聯交所上市規則4.04(2)、4.04(4)、4.28 , 公司如在營業記錄期后進行收購或意向收購附屬公司或業務，則須披露被收購公司于營業記錄期內單獨的經審計的財務資料；若收購的附屬公司或業務成為集團的主要附屬公司（即并購或意向并購加總規模（總資產、盈利或收入測試）達到5%或以上），則需要披露經擴大后集團的備考財務資料。

由此可見，無論是業績期內的重大收購還是業績記錄期后的收購，上市申請人均需要在招股書附錄中披露被收購公司的審計報告及在財務章節中加入被收購公司財務資料的管理層分析。

此外，中介團隊也需要對業績記錄期后收購進行業務和法律盡調，并需要在招股書進行詳盡披露，各項額外的工作均有可能會對上市時間表構成影響。與此同時，中國法律意見書需囊括對新并購附屬公司或業務的法律意見，亦需要開具相關合規證明函；如在盡職調查過程中發現有不合規事項等，也需要公司及時解決。在此基礎上，還需考慮并購目標如納入集團內會否影響集團業務及其上市定位，該并購目標可否提升公司整體競爭力或配合公司未來發展策略等因素，以及與架構搭建過程中業務板塊分配的一致性，避免收購與劃歸在上市體系外的業務相類似的公司。如被并購的公司或資產構成集團的重要組成部分，或對未來盈利帶來重大貢獻，都會影響集團的擁有權及管理層的連續性，從而影響集團的上市申請。有鑒于此，如物業管理公司慣常依托項目全委、股權合作、收購并購等多種方式獲取市場份額，而進行未來并購可能影響上市工作進度及時間的，我們建議，為防止觸發監管關注，公司務必與上市中介團隊保持密切溝通。

（二）收費模式及收入確認

根據行業慣例，物業管理公司的收費模式通常分為包干制和酬金制，不同收費模式下收入確認方式并不相同。兩種模式比較而言，包干制下物管公司確認的收入較大。而對于酬金制項目，由于物管公司通常也負責酬金制項目的賬目管理，可能出現賬目劃分不明確、賬目拆分困難的問題，也普遍存在酬金制項目按包干制項目方式確認收入的情況。加之部分物業管理公司現金收款比例高，通常還可能出現按收付實現制而非權責發生制記賬的問題。此外，還可能存在將公共區域收益全部記為物管公司收入、未嚴格按照合同約定將相關收入分配予業主等問題。

整體而言，由于物業管理公司下屬物管項目較多，可能大量涉及包干制及酬金制收入確認處理、賬目劃分處理、收付實現制的整改、公共區域收益調整等問題，因此我們建議，需重點對相關財務處理及財務內控制度進行梳理及整改，避免影響整體財務報表的準確性。具體來說，公司需提前梳理公司內部物管收費具體模式，并在財務處理上做顯著區分；酬金制項目的賬目應當嚴格與物管公司的自有賬目進行劃分；招股書應當披露包干制和酬金制金額分別與物業管理業務收入的百分比。

根據2018年版最新修訂的《物業管理條例》相關規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續；此外，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。故此，對于物業管理公司在管理公攤面積過程中因發布小區廣告、管理或出租小區車庫等行為產生的相應收入，中國律師需審查相關產權證明，并確保物業管理服務合同所涉條款已明確業主大會授權公司從事此類行為，進而使該部分收入的合法性最終得以確認。

再有，當存在部分房地產開發商于商業物業預售期間承諾買受人在物業落成后的若干期間內以某約定價格返租該物業等相關情形時，我們提請注意，該行為可能會造成會計準則下成本確認的準確性問題，具體來說，是指需確認返租成本應歸類至開發成本或是出租成本。根據現行有效的《商品房銷售管理辦法》第十一條，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。因此，對預售物業進行售后返租有可能觸發合規風險。

由此，對于成本確認的準確性問題，我們建議，公司應當與審計師重點梳理記錄期內涉及售后返租的業務中成本確認的流程，如有需要，盡早作出相應的會計調整，避免影響整體財務報表的準確性。針對已發生的預售物業售后返租事項，建議盡快梳理并進行合規風險評估，必要時通過內控介入加以整改；對于還未發生的物業預售，建議公司避免采用預售物業（未竣工）的售后返租模式，或可于物業交付后向買受人提出返租，但相應定價須合理公允。

（三）上市公司的獨立性

根據項目主辦經驗，已上市案例中，物業管理公司的在管物業由控股股東進行主導開發的實屬普遍現象，申言之，物業管理公司往往存在對母集團業務依賴程度較高的問題。盡管聯交所對于判斷物業管理公司獨立性的量化指標（如在管面積、收入占比等）并無明確的 “紅線”要求，但根據過往項目經驗及已上市案例分析，前述量化指標在業績記錄期內通常呈明顯下降趨勢。

關于上市公司獨立性問題的深度剖析，具體請參見本團隊港股IPO系列文章第五篇《“聚光燈”和“放大鏡”下的企業人財事》。

二

合規風險管理與操作建議

（一）項目承接方式

房地產開發商未經過招投標程序直接與物業管理公司簽訂前期物業管理服務合同的情形時有發生。根據《物業管理條例》之相關規定，住宅物業開發商須通過招投標程序選聘具有相應資質的物業管理服務供貨商；若投標人數少于3名或相關住宅規模相對較小，經主管部門事先批準，物業開發商無需通過招投標程序即可直接聘請具有相應資質的物業管理服務供貨商；住宅物業開發商未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。有鑒于此，我們建議，務必加強內控措施以確保能夠持續符合物業管理的相關規范要求，就未經過招投標程序承接的物業管理項目進行梳理并如實披露，并在可能的情況下盡早與主管部門溝通取得確認函。

（二）物業管理費收費標準

針對部分物業管理公司可能存在擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的問題，根據《國家發展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》（發改價格【2014】2755號）之相關規定，物管公司對非保障性住房物業服務，可按照物業服務合同約定向業主收費；保障性住房、房改房、老舊住宅小區和前期物業管理服務收費，由各省級價格主管部門會同住房城鄉建設行政主管部門根據實際情況決定實行政府指導價；住宅小區停車服務，按照停車服務合同約定收費。此外，2021年1月1日施行的《最高院關于審理物業服務糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第二條對物業服務企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的情形進行了約束。綜上，我們建議，需對物業管理項目按地區進行梳理，重點核查是否超出項目當地政府指導價，并根據實際情況，在整體合規框架下對財務數據進行必要調整（如收入確認）。

（三）勞動與人事管理

眾所周知，物業管理屬勞動密集型行業，往往存在員工社保及住房公積金未足額繳納的問題，也就是說，公司存在被主管機關要求強制補交社保、公積金以及繳納社保滯納金的合規性風險較大。關于社保公積金的披露及整改建議，具體請參見本團隊港股IPO系列文章第六篇《不合規，毋寧死？》。

此外，物業管理公司還常常存在勞務派遣用工和勞務外包形式不符合法律規定的情形。首先，鑒于勞務派遣一般在臨時性、輔助性或者替代性的工作崗位上實施，用工單位應當嚴格控制勞務派遣的用工數量，一般而言，我們建議，被派遣的勞動者數量不宜超過其用工總量的10%。其次，勞務派遣單位還應當具備相應的勞務派遣資質。當勞務外包合同因約定不當而被認定為勞務派遣時，該外包機構如果不具備相應合法派遣資質的，甚至可能被認定為事實勞動關系，繼而使得用工單位需按照《勞動法》、《勞動合同法》及相關法律法規關于直接用工的規定，承擔較重的不利法律后果。綜上，公司應當盡早規范用工方式、用工范圍和用工人數，以免形成上市阻礙。

（四）業務資質

1.傳統物業服務資質

2018年3月8日，住房城鄉建設部廢止《物業服務企業資質管理辦法》（建設部令第164號），同年3月19日《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》（國務院令第698號）刪去《物業管理條例》第二十四條中對物業管理服務企業資質的規定，至此，我們認為，國家在法規層面取消了對物業管理公司須具備物業管理資質的強制性要求。

除一般的物業管理服務內容外，如存在自行運營其他特定業務情形的，需另行履行相應手續。例如：

若涉及自行運營經營性停車場等相關業務時，則根據不同的地方性規定，經營性停車場經營者可能需要辦理許可或備案手續。如深圳地區的相關企業按照《深圳市停車場規劃建設和機動車停放管理條例》申請開辦經營性停車場的，應當向市公安交管部門申請《深圳市經營性停車場許可證》。未取得許可證的停車場，不得提供有償停放服務。又如根據《廣州市停車場條例》的規定，公共停車場、專用停車場和臨時停車場經營者應當在工商登記后二十個工作日內向停車場所在地的區交通行政主管部門提交資料，辦理備案手續。

若涉及自行提供電梯安裝改造維修等相關業務時，則應依據《特種設備安全監察條例》的規定取得相應的許可證。

再有，涉及自行經營游泳池的，則應依據《經營高危險性體育項目許可管理辦法》取得體育行政主管部門的許可，并依據《公共場所衛生管理條例》取得《衛生許可證》。

2. 增值服務資質

隨著近年來互聯網和物聯網科技條件的不斷成熟，實踐中大量存在物業管理公司通過移動應用程序（APP）為住戶推介線上線下服務平臺的廣泛嘗試，例如住戶認證、訪客授權、物業管理費支付等。我們認為，該線上平臺為住戶提供相關信息服務的模式有可能涉及增值電信業務經營許可及行業監管等法律問題。即：

若線上平臺屬自營范疇，且該物管公司僅將線上平臺作為線下物業及其固有服務的自然延伸，或者雖提供了信息服務，但并未實際收取信息服務費用的，均屬于從事非經營性互聯網信息服務，一般僅需要辦理ICP備案。

若線上平臺一并提供其他付費類信息服務內容的，則該付費類信息服務可能還需另行取得增值電信業務許可。

信息來源：

www.ryanbencapital.com/2021/05/31/d826f546d0/

本文由中銀高級合伙人李良機律師擔任指導顧問。

后記

本文是中銀資本市場團隊境內企業香港上市解析系列的完結篇，感謝各位讀者朋友一直以來的持續關注。通過該系列，我們希冀從上市地的選擇、香港上市流程、香港上市關注點、招股書的研讀及重點行業解析等多個角度，為大家搭建港股上市的認識框架之余，也為涉外資本市場法律服務略盡綿薄之力。因水平有限，難免存在不足，誠待方家雅正。