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中銀解讀｜如何審查商鋪?zhàn)赓U合同？
時間：2023.03.02 作者：北京中銀（深圳）律師事務(wù)所 陳艷、劉國梁
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通常，入駐商場品牌與商場之間合作有兩種模式：一種是租賃，一種是聯(lián)營。租賃模式對外經(jīng)營主體為承租方即品牌方，需要在當(dāng)?shù)卦O(shè)立分公司，一般由承租方直接對消費(fèi)者收銀，款項進(jìn)入承租方賬戶，每月由承租方向出租方支付租金，租金形式有固定租金、保底租金+提成或提成。聯(lián)營模式對外經(jīng)營主體則為出租方即商場，由出租方直接對消費(fèi)者收銀，款項進(jìn)入出租方賬戶，每月由出租方扣除保底額及/或抽成后將剩余款返還給承租方。無論是商鋪?zhàn)赓U合同還是聯(lián)營合同，在合同條款上的審核大體一致，為敘述方便，除非文章中特別指出，本文將兩種類型合同統(tǒng)稱租賃合同。租賃合同是有名合同，民法典合同編單獨(dú)成章，在審核中除按照合同編之“租賃合同”規(guī)定審核外，也要按照“通則”規(guī)定進(jìn)行審核。商鋪?zhàn)赓U合同往往是格式合同文本，商場作為出租方較為強(qiáng)勢，合同條款修改的空間有限，本文主要從承租方的角度聊一聊合同審核中應(yīng)重點(diǎn)注意哪些事項。
1出租方簽約資質(zhì)要齊備
不要以為出租方是商場，資質(zhì)就一定齊備，該審核的依然要進(jìn)行審核。除了營業(yè)執(zhí)照外，特別要注意土地使用權(quán)證，土地是否是商業(yè)用途，出租方是否是土地使用權(quán)人和商場所有權(quán)人，如不是，出租方與業(yè)主方是什么關(guān)系，是否有相應(yīng)授權(quán)，是否能對外招商經(jīng)營簽署合同，經(jīng)營權(quán)限有多少年，商場是否已通過整體消防驗(yàn)收等等。實(shí)例中也有商場經(jīng)營方與業(yè)主方糾紛而導(dǎo)致商場經(jīng)營受阻從而影響商鋪正常營業(yè)，造成損失。如果出租方暫不能提供到相關(guān)的資料進(jìn)行審核，在合同中則需要增加出租方相應(yīng)承諾保證條款，保證承租方不會因第三人主張產(chǎn)權(quán)、抵押權(quán)等情況影響使用。
2進(jìn)場日期、裝修期、開業(yè)日期、合同期，這幾個日期要分清
1、 進(jìn)場日期：也即交付日期，出租方為不給自身設(shè)限，一般會在合同中約定一個最遲交付日期。伴隨交付日期的是交付標(biāo)準(zhǔn)，承租方需注意交付標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到初步可以使用租賃場地的要求，交付時雙方應(yīng)簽署交接憑據(jù)，如現(xiàn)場與約定交付標(biāo)準(zhǔn)不符，應(yīng)及時提出異議并書面記錄簽字，雙方可就交付日期延遲。如果承租方有異議但未提出，又不簽交接憑據(jù)，出租方則會視為已完成交鋪義務(wù)，開始計算裝修期及費(fèi)用。同時，可約定出租方遲延交付違約責(zé)任，出租方比較難接受遲延交付違約金，但會接受遲延交付，后續(xù)一系列日期相應(yīng)順延，及遲延超過多少日，承租方有權(quán)解除合同。
2、 裝修期：新租戶進(jìn)場，出租方多數(shù)會從進(jìn)場日期開始給予一定的免租裝修期，裝修期內(nèi)管理費(fèi)及其他費(fèi)用也會免收或減收。合同條款中要留意裝修期是否足夠，是否明確約定裝修期內(nèi)免租金、管理費(fèi)及其他費(fèi)用的條款。同時要注意合同因承租方原因提前解除時，出租方是否會收回裝修期免租的優(yōu)惠條件。
3、 開業(yè)日期：一般在合同中約定的開業(yè)日期為裝修期滿的次日，即從裝修期滿的次日開始正常計算租金、管理費(fèi)等費(fèi)用。如果不能正常開業(yè)，出租方還會設(shè)置延遲開業(yè)違約金，甚至解除合同。若承租方自身無法確保如期開業(yè)，可考慮在此部分爭取一個緩沖時間段條款，即將延遲開業(yè)的天數(shù)分段，分比例適當(dāng)提高違約金比例，超過多少日未開業(yè)承租方才能行使合同解除權(quán)。
4、 合同期：有的租賃合同合同期從進(jìn)場日期開始計算，有的租賃合同合同期從裝修期滿次日開始計算，也有的從實(shí)際開業(yè)日期開始計算。合同期的起始日期不僅關(guān)系到合同終止的日期，更關(guān)系到租賃期間各項費(fèi)用的起算點(diǎn)，從而影響到合同履行期間各項費(fèi)用分段起算點(diǎn)，因?yàn)樽赓U期間，費(fèi)用不會是固定不變的，出租方會采用分時間段遞增的方式。所以在合同簽訂中若暫不能明確合同期起算點(diǎn)或合同期起算點(diǎn)有變更，需及時與出租方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確合同期起算點(diǎn)，以便雙方財務(wù)結(jié)算時不會就此產(chǎn)生異議。
3商鋪修繕條款中需明確雙方的責(zé)任范圍
商鋪使用過程中，難免會遇見部分設(shè)備設(shè)施需進(jìn)行修繕，合同中須明確出租方與承租方承擔(dān)維修的范圍及事故維修的反應(yīng)時間，若出租方拖延維修，承租方可自行維修，產(chǎn)生的費(fèi)用可從結(jié)算費(fèi)用中扣除，若導(dǎo)致?lián)p失損害，可要求出租方賠償。
4財務(wù)條款理清保證金、租金、各項費(fèi)用計算標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)算流程
租賃合同中需明確保證金、租金及各項費(fèi)用計算標(biāo)準(zhǔn)，一項一項單列，比如保證金額度、支付時間、合同終止后保證金退回條件及時間，沒收保證金的情形有哪些；比如租金、管理費(fèi)、推廣費(fèi)是按建筑面積計算還是按使用面積計算，是否含稅，結(jié)算流程是什么，結(jié)算周期是多久。
如果是聯(lián)營關(guān)系，由出租方向承租方付款，需要約定逾期付款違約責(zé)任，包括逾期付款違約金及超過多少時日可解除合同。如果是租賃關(guān)系，由承租方向出租方付款，承租方可在逾期付款責(zé)任中要求出租方增加一定的寬限期，即承租方超過多少日未付款，出租方才能行使合同解除權(quán)。
5租賃合同終止后，商鋪如何交還
無論合同以什么原因終止，商鋪都會涉及到交還的問題。對于承租方來說，需要關(guān)注的是交還日期，交還狀態(tài)（是否需要恢復(fù)原狀，如果不恢復(fù)原狀，裝修設(shè)備設(shè)施的歸屬、折舊等）、交接手續(xù)及逾期交還的后果。逾期交還的話，出租方除按租賃合同正常收取租金及各項費(fèi)用外，還會約定按日收取逾期交還違約金即占有費(fèi)，日占有費(fèi)相當(dāng)于日租金的幾倍。
6違約責(zé)任及合同解除的條件
承租方對出租方的違約責(zé)任，承租方需要特別注意違約金的額度及比例、保證金的抵扣，盡量能在租賃合同中增加發(fā)生抵扣必須經(jīng)承租方同意。
合同根據(jù)法定和約定的條件解除。承租方需要注意出租方行使合同解除的條件中是否給予了自身一定的寬限期或違約行為更正的機(jī)會次數(shù)。
7分公司工商注冊及注銷
租賃關(guān)系的前提下，承租方需要在當(dāng)?shù)卦O(shè)立分公司，如果在開業(yè)前分公司無法成立，可能會影響到商鋪正常開業(yè)，進(jìn)而很可能承擔(dān)逾期開業(yè)違約責(zé)任，所以承租方不僅在合同中要把握各項時間的約定，還可先向出租方了解營業(yè)執(zhí)照若不能如期辦理，是否可以出租方的名義對外經(jīng)營，即雙方合作關(guān)系暫且聯(lián)營。
租賃合同終止后，分公司需要注銷。承租方需要注意合同中約定的注銷時限，盡量約定的長些，因每個城市每個區(qū)域公司注銷的審核要求、進(jìn)度都會有所不同。如果約定的時限不夠長、不足以完成注銷事項，那么在合同中可增加約定遷移分公司注冊地址，通常遷移地址在程序上比注銷簡單得多，這樣可避免因無法按時注銷對出租方承擔(dān)違約責(zé)任。
商鋪?zhàn)赓U合同條款比較繁瑣，不同的商場、不同的入駐品牌，不同的商鋪位置都會有不同的要求，本文僅例舉了幾個主要條款審核注意方面，無法對租賃合同每一條款一一展開，比如經(jīng)營條款、物業(yè)條款、保險條款、通知與送達(dá)條款、轉(zhuǎn)租條款、外立面廣告條款、不可抗力條款等等。因此，為了避免租賃合同履行及解除產(chǎn)生的糾紛及不良影響，無論是出租方還是承租方，都可以在專業(yè)律師團(tuán)隊的協(xié)助指導(dǎo)下，結(jié)合項目具體特點(diǎn)梳理租賃合同合規(guī)管理流程，有效全面控制項目法律風(fēng)險，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
